Das am 10. Juli 2026 vom Deutschen Bundestag beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz wirft seine Schatten voraus: Ab dem 1. November 2026 treten neue Kostenregeln für Vermieter und Mieter in Kraft. Während die breite Öffentlichkeit vor allem über die technische Zulässigkeit von Öl- und Gasheizungen debattiert, vollzieht sich im Hintergrund eine stille, aber massive finanzielle Weichenstellung für Immobilienbesitzer. Das bewährte CO₂-Kostenaufteilungsgesetz wird grundlegend reformiert und massiv erweitert. Wer jetzt als Immobilieneigentümer nicht vorausschauend kalkuliert, dem drohen erhebliche Renditeverluste, da bestimmte Betriebskosten künftig nicht mehr vollständig auf die Mieterschaft umgelegt werden können. Die neue Kostenregeln für Vermieter verlangen eine völlig neue Kalkulation der Bewirtschaftungskosten.
Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz wird weitreichend erweitert
Bisher war die Welt für Immobilienbesitzer noch relativ überschaubar, auch wenn das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz bereits seit dem 1. Januar 2023 den reinen CO₂-Preisanteil der Heizkosten stufenweise aufteilte. Je schlechter der energetische Zustand eines Gebäudes, desto höher war der Anteil, den der Eigentümer aus eigener Tasche zahlen musste. Doch mit dem neuen Gesetzespaket ab November 2026 ändert sich die Systematik fundamental, wodurch sich neue Kostenregeln für Vermieter im Alltag etablieren.
„Die öffentliche Diskussion konzentriert sich bislang fast ausschließlich auf die künftig wieder zulässigen Gas- und Ölheizungen. Weitgehend unbeachtet geblieben sind dagegen die erheblichen Änderungen des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes, die für Vermieter und Mieter erhebliche finanzielle Auswirkungen haben werden“, so Rechtsanwalt Oliver Letzner, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Partner der Kanzlei Müller Radack Schultz in Berlin.
Tatsächlich betrifft die Reform nun nicht mehr nur den reinen CO₂-Preis. Künftig werden auch bestimmte Betriebskosten erfasst, die durch den gesetzlich vorgeschriebenen, schrittweise steigenden Einsatz klimaneutraler Brennstoffe (wie Biomethan oder Bioöl) sowie durch zukünftige Netzentgelte entstehen. Da diese Kosten künftig ebenfalls nicht mehr vollständig auf die Mieter umgelegt werden dürfen, greifen hier ganz neue Kostenregeln für Vermieter.
„Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz entwickelt sich damit von einem Gesetz zur Verteilung der CO₂-Kosten zu einem Gesetz, das zusätzlich die Verteilung bestimmter Betriebskosten bei neu eingebauten Gas- und Ölheizungen regelt“, so Letzner.
Freie Heizungswahl mit neuen Kostenregeln für Vermieter
Zwar gewährt der Gesetzgeber den Eigentümern vordergründig wieder mehr planerische Freiheit beim Heizungswechsel – neben Wärmepumpen bleiben auch neue Gas- und Ölheizungen rechtlich zulässig –, doch diese Freiheit ist mit handfesten wirtschaftlichen Risiken verknüpft. Wer sich für eine fossile Heizung entscheidet, muss diese zwingend mit einem stetig steigenden Anteil an teuren, klimaneutralen Brennstoffen betreiben.
Genau hier schnappt die Kostenfalle zu: Weil diese grünen Brennstoffe und die damit verbundenen Netzentgelte deutlich teurer sind als konventionelles Gas oder Öl, steigen die Betriebskosten. Da das reformierte Gesetz die Umlagefähigkeit dieser Mehrkosten deckelt, verbleibt ein erheblicher Teil des wirtschaftlichen Risikos beim Eigentümer. Es gelten somit ab November neue Kostenregeln für Vermieter, die jede Investitionsentscheidung in Mietobjekte maßgeblich beeinflussen.
Wirtschaftlichkeit fossiler Heizsysteme auf dem Prüfstand
Für private Vermieter und institutionelle Immobilieninvestoren bedeutet dies eine grundlegende Neubewertung anstehender Modernisierungsmaßnahmen. Eine neue Gasheizung mag in der Anschaffung zwar im ersten Moment deutlich günstiger sein als eine moderne Wärmepumpe, doch die laufenden Betriebskosten verschieben das finanzielle Risiko langfristig zulasten des Vermieters.
Auch für die Mieterseite ist die Reform kein reines Geschenk. Obwohl sie durch die Umlagedeckelung vor extremen Kostensprüngen geschützt werden sollen, müssen sie die gestiegenen Brennstoffpreise dennoch zu einem Teil selbst mittragen. Es entsteht eine geteilte Last, die die Warmmieten dennoch steigen lassen könnte, weshalb neue Kostenregeln für Vermieter auch für Mieter von großer Bedeutung sind.
„Viele Eigentümer werden künftig nicht mehr allein die Frage beantworten müssen, welche Heizungsanlage technisch zulässig ist. Entscheidend wird vielmehr sein, welche wirtschaftlichen Folgen die jeweilige Heizungsentscheidung langfristig für Vermieter und Mieter hat“, so Letzner.
Wer als Vermieter langfristig rentabel wirtschaften will, muss die Wirtschaftlichkeit fossiler Heizungen völlig neu berechnen. Die Annahme, dass alle Betriebskosten einfach über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden können, ist endgültig Geschichte. Die neue Kostenregeln für Vermieter zwingen zu einer ganzheitlichen, strategischen CO₂- und Kostenplanung.